El Congreso ha tumbado el decreto que convertía los contratos de alquiler en indefinidos. La votación del 2 de octubre de 2026 cerró con 184 votos en contra y 166 a favor. PP, Vox, Junts y UPN votaron en contra. El decreto, que había entrado en vigor ese mismo día, ha decaído. Ni las prórrogas indefinidas ni la indemnización de 12 mensualidades al inquilino están en vigor. Te explicamos qué proponía y qué significa que no haya salido adelante.
Qué ha pasado con el decreto de alquileres indefinidos
El Gobierno aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-ley de vivienda. El segundo, publicado en el BOE el 1 de octubre, contenía un solo artículo que transformaba el régimen de prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos para convertir los contratos de alquiler en prácticamente indefinidos. Entró en vigor el 2 de octubre por la mañana y fue tumbado esa misma tarde en el Congreso.
Al no ser convalidado, el decreto ha decaído. Ninguna de sus medidas está en vigor. Los contratos de alquiler se rigen por la LAU en su redacción anterior. Si necesitas que un abogado revise tu contrato y te explique qué normativa aplica ahora, en EG Servicios Jurídicos revisamos contratos de arrendamiento.
Qué proponía, los alquileres indefinidos mediante prórrogas automáticas
El decreto establecía que cuando un contrato de alquiler de vivienda habitual llegara a su vencimiento, se prorrogaría automáticamente. La prórroga sería de cinco años si el propietario era persona física, o de siete años si era persona jurídica. Y cuando esa prórroga terminara, se volvería a prorrogar en los mismos términos, de forma sucesiva e indefinida.
La única forma de evitar la prórroga era que alguna de las partes comunicara expresamente su voluntad de no renovar. Pero si era el propietario quien lo hacía, tenía que indemnizar al inquilino.
Estado actual: las prórrogas vuelven al régimen ordinario de la LAU. Los contratos se prorrogan por los plazos legales habituales (5 años persona física, 7 persona jurídica) y después por periodos anuales con tácita reconducción, sin carácter indefinido.
Qué proponía, indemnización de 12 mensualidades si el propietario no renueva
Si el propietario decidía no prorrogar el contrato, debía compensar al inquilino con una indemnización equivalente, como mínimo, a 12 mensualidades de renta de una vivienda de características análogas, calculada según el SERPAVI.
La indemnización no podía ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino hubiera residido en la vivienda. Se abonaba en el momento de la entrega de llaves.
Estado actual: esta indemnización no existe. El propietario puede comunicar la no renovación del contrato en los plazos legales sin obligación de indemnizar, salvo en los supuestos que ya contemplaba la LAU antes del decreto.
¿No sabes qué normativa aplica ahora a tu contrato? Te analizamos tu situación y te explicamos qué derechos y obligaciones tienes tras la caída de los decretos.
Consultar ahoraCuándo el propietario no tendría que haber indemnizado
El decreto preveía excepciones tasadas en las que el propietario podía recuperar la vivienda sin pagar. Aunque la norma ha decaído, es útil conocerlas porque el Gobierno podría intentar aprobar una versión similar en el futuro.
Necesidad de vivienda propia o familiar. Si el propietario necesitaba la vivienda para uso propio, de familiares hasta segundo grado o de su cónyuge en caso de separación o divorcio. Si no la ocupaba en tres meses, el inquilino podía reclamar la indemnización.
El inquilino no habitaba la vivienda. Si no había residido efectivamente en el inmueble durante más de seis de los doce meses anteriores.
El inquilino tenía otra vivienda en el mismo municipio.
Las partes firmaban un nuevo contrato.
El inquilino rechazaba una oferta de nuevo contrato ajustada a la normativa.
Propietario vulnerable. Cuando sus circunstancias económicas justificaran la prevalencia de sus intereses.
Los plazos de preaviso que proponía el decreto
El decreto ampliaba el preaviso del propietario de cuatro a seis meses. El del inquilino se mantenía en dos meses.
Estado actual: los plazos de preaviso vuelven a los de la LAU vigente. Si quieres entender cómo funcionan las prórrogas con la normativa actual, te lo explicamos en nuestro análisis sobre las prórrogas de alquiler.
Qué pasa ahora
Los dos decretos de vivienda han sido tumbados el mismo día. Ninguna de las medidas que contenían está en vigor. La normativa aplicable vuelve a ser la LAU, la Ley 12/2023 de Vivienda y las normas autonómicas que cada comunidad haya desarrollado.
El Gobierno ha abierto un periodo de reflexión tras la derrota parlamentaria. No se descarta que intente aprobar medidas similares por otra vía o que la situación política derive en un adelanto electoral. Si quieres conocer en detalle qué contenía el otro decreto tumbado, que incluía la regulación de temporada, el tope del 2% y la suspensión de desahucios hasta 2030, te lo explicamos en nuestro análisis del RDL 26/2026 de vivienda.
¿Tienes dudas sobre tu contrato de alquiler tras la caída de los decretos? Te analizamos tu situación y te explicamos qué normativa aplica ahora.
Consultar ahoraPreguntas frecuentes tras la caída del decreto de alquileres indefinidos
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No. El decreto fue tumbado en el Congreso y ha decaído. Tu contrato se rige por los plazos ordinarios de la LAU. Las prórrogas automáticas indefinidas que proponía el decreto no están en vigor.
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No con la indemnización de 12 mensualidades que proponía el decreto, porque ha decaído. El propietario puede comunicar la no renovación en los plazos legales sin obligación de indemnizar, salvo en los supuestos que ya contemplaba la LAU antes del decreto (como alegar necesidad de vivienda propia y no ocuparla después).
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Sí. El Gobierno podría intentar aprobar un nuevo decreto con medidas similares o tramitar una reforma legislativa ordinaria. El presidente ha abierto un periodo de reflexión y no se descarta un adelanto electoral. Si se produce cualquier cambio normativo, te mantendremos informado.
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Los de la LAU vigente antes del decreto. El propietario debe comunicar la no renovación con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses. La ampliación a seis meses para el propietario que proponía el decreto no está en vigor.
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Eran dos decretos distintos aprobados el mismo día y tumbados el mismo día. Los dos han decaído. El RDL 26/2026 contenía la regulación de temporada, el tope del 2%, la suspensión de desahucios hasta 2030 y las prórrogas de dos años. El segundo decreto contenía las prórrogas indefinidas y la indemnización de 12 mensualidades. Ninguna de estas medidas está en vigor.
