El Congreso tumba el RDL 26/2026 de vivienda, qué proponía y qué queda en vigor

El Congreso de los Diputados ha tumbado el Real Decreto-ley 26/2026 de vivienda en la votación del 2 de octubre de 2026, con 178 votos en contra y 172 a favor. El decreto, que había entrado en vigor el 1 de octubre, queda derogado. Las medidas que contenía, desde la regulación del alquiler de temporada hasta la suspensión de desahucios hasta 2030, ya no están en vigor. Te explicamos qué proponía y qué implica que haya decaído.

Qué ha pasado con el RDL 26/2026

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-ley en materia de vivienda. El primero, el RDL 26/2026, se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. Estuvo vigente exactamente un día. El 2 de octubre, en sesión extraordinaria del Congreso, PP, Vox, Junts y UPN votaron en contra y el decreto no fue convalidado.

Al no ser convalidado, el decreto ha decaído y todas sus medidas han dejado de aplicarse. El BOE ha publicado la derogación. Si firmaste un contrato o tomaste alguna decisión entre el 1 y el 2 de octubre basándote en esta norma, necesitas asesoramiento legal para evaluar tu situación. En EG Servicios Jurídicos revisamos contratos de arrendamiento y te explicamos qué opciones tienes.

Qué proponía el RDL 26/2026 en materia de alquiler de temporada

El decreto exigía que existiera una causa real y acreditable para justificar la temporalidad de un contrato de alquiler. Como regla general, estos contratos tendrían una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.

Si se superaba el año sin justificación suficiente o se encadenaban más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes, el arrendamiento pasaba a considerarse de vivienda habitual desde el primero de ellos.

En cuanto al alquiler por habitaciones, la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones no podía superar el precio correspondiente al alquiler de la vivienda completa.

Estado actual: esta regulación ya no está en vigor. Los contratos de temporada vuelven al régimen anterior, sin los límites de duración ni la presunción de vivienda habitual por encadenamiento que establecía el decreto.

Qué proponía en materia de prórrogas de alquiler

Los contratos de vivienda habitual cuya prórroga finalizara antes del 31 de diciembre de 2028 podían prorrogarse hasta dos años adicionales por periodos anuales. La prórroga la solicitaba el inquilino y el propietario estaba obligado a aceptarla, salvo excepciones limitadas.

Estado actual: estas prórrogas extraordinarias ya no están disponibles. Los contratos se rigen por los plazos ordinarios de la LAU y, en su caso, por las prórrogas del RDL 8/2026 si sigue vigente en los puntos no derogados.

Qué proponía sobre la limitación de la subida del alquiler

El decreto establecía una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando el alquiler superara el índice SERPAVI, no procedía ninguna actualización. En los demás casos, si no había acuerdo entre las partes, la subida máxima era del 2%.

Estado actual: este tope extraordinario del 2% ya no está en vigor. La actualización de la renta se rige por lo pactado en el contrato y, para los contratos firmados a partir de mayo de 2023, por el IRAV como índice de referencia.

Qué proponía sobre desahucios por vulnerabilidad

La suspensión extraordinaria de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional terminó el 31 de diciembre de 2025. El RDL 26/2026 pretendía reactivarla y ampliarla hasta el 31 de diciembre de 2030.

El decreto no planteaba una prohibición general de todos los desahucios. Las condiciones eran específicas.

Cuando el propietario fuera gran tenedor o entidad dedicada a la adquisición inmobiliaria, el procedimiento podría quedar suspendido hasta 2030 incluso con sentencia firme, siempre que el lanzamiento no se hubiera ejecutado todavía.

Cuando el ocupante vulnerable careciera de alternativa habitacional, la comunidad autónoma tendría la obligación de abonar las rentas impagadas en un plazo de dos meses. Si no lo hacía, la suspensión se mantenía hasta que cumpliera.

Estado actual: la ampliación hasta 2030 ha decaído. La protección extraordinaria frente a desahucios de personas vulnerables terminó el 31 de diciembre de 2025. Actualmente, la suspensión solo es posible en base al artículo 441 de la LEC, que deja al juez la potestad de suspender o no el lanzamiento para que las Administraciones Públicas adopten las medidas pertinentes, durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es persona física o de cuatro meses si es persona jurídica. Transcurrido ese plazo o adoptadas las medidas, la suspensión se alza automáticamente y el procedimiento continúa.

Qué proponía en materia fiscal

El decreto modificaba el tratamiento fiscal de los ingresos por alquiler, con reducciones de hasta el 100% en el IRPF para propietarios que redujeran las rentas, una deducción de hasta el 10% para inquilinos, un IVA del 10% para pisos turísticos y la posibilidad de que los ayuntamientos incrementaran el IBI sobre inmuebles vacíos.

Estado actual: ninguna de estas medidas fiscales está en vigor. El régimen fiscal del alquiler vuelve a la situación anterior al decreto. Si quieres entender qué normativa sigue vigente tras esta votación, te lo explicamos en nuestro análisis del RDL 8/2026 sobre alquiler.