Comprar una vivienda en España desde otro país es totalmente posible, tanto si eres español no residente como si eres extranjero con intención de vivir, invertir o simplemente disfrutar de una segunda residencia en el país. Eso sí, el proceso no es igual para todos y requiere ciertos trámites legales y fiscales específicos según el perfil del comprador.
Desde EG Servicios Jurídicos acompañamos a compradores que residen fuera de España durante todo el proceso: desde el primer contacto con el vendedor o inmobiliaria, pasando por el estudio hipotecario y la firma ante notario, hasta la gestión final de impuestos y registro de la propiedad. Todo ello con el objetivo de que el cliente solo tenga que desplazarse a España una sola vez: el día de la firma en notaría.
¿Puedo comprar una vivienda en España si vivo en el extranjero?
Sí, vivir en el extranjero no impide comprar una casa en España. Tanto ciudadanos españoles que residen fuera como extranjeros (residentes o no en la UE) pueden adquirir legalmente un inmueble en territorio español.
Ahora bien, el proceso puede variar dependiendo de tu situación personal y del objetivo de la compra. No es lo mismo adquirir una vivienda como residencia habitual, que hacerlo como inversión o segunda residencia. Tampoco es igual si ya dispones de un NIE, si necesitas financiar la compra con una hipoteca o si deseas firmar sin tener que viajar.
Es especialmente importante contar con planificación legal, fiscal y documental adecuada, ya que una compra mal gestionada puede acabar generando problemas con Hacienda, el registro de la propiedad o incluso con el vendedor si no se revisan bien los contratos.
¿Realmente quién puede comprar una casa en España sin ser residente? Los perfiles más comunes que se plantean comprar una vivienda desde el extranjero son:
- Españoles no residentes
Son aquellas personas con nacionalidad española que viven fuera del país por motivos laborales, personales o familiares. En este caso, el trámite es más sencillo - Extranjeros comunitarios residentes en países de la Unión Europea
Ciudadanos comunitarios que desean invertir en España, jubilarse en la costa o disponer de una segunda residencia. Tienen libertad de movimiento y acceso más fácil al sistema bancario. - Extranjeros de fuera de la UE no residentes
Compradores de América, Asia, Oriente Medio o África que desean adquirir una propiedad como inversión o para obtener la residencia a través de la compra (Golden Visa). En este caso, es imprescindible tramitar previamente el NIE, tener origen lícito de los fondos y, en su caso, cumplir con los requisitos migratorios si desean residir en el país.
¿Qué se necesita para comprar una casa desde el extranjero?
Estos son los requisitos fundamentales para comprar una vivienda en España desde otro país, tanto si vas a venir en persona como si prefieres delegar en un abogado de confianza:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): obligatorio para extranjeros. Se utiliza para identificarte ante Hacienda y en el Registro de la Propiedad. Puede tramitarse en España, desde el consulado del país de residencia o a través de un poder notarial, sin necesidad de desplazarte.
- Documento de identidad vigente: Pasaporte (para ciudadanos no comunitarios) o DNI en vigor (para españoles y europeos).
- Cuenta bancaria en España: Necesaria para pagar impuestos, gestionar la hipoteca (si aplica) y abonar los gastos de la compraventa. Algunos bancos permiten abrirla a distancia, aunque puede requerirse una visita presencial o una firma digital validada.
- Justificación del origen de los fondos: Los bancos, notarios y Hacienda española exigirán que declares de forma clara y documentada de dónde proviene el dinero con el que vas a comprar. Esto se hace para cumplir con la ley de prevención del blanqueo de capitales.
- Contrato de arras o señal: Es habitual firmar un contrato previo en el que se reserva el inmueble y se fija un plazo para la compraventa. Este contrato debe revisarse cuidadosamente por un abogado, ya que genera compromisos legales.
- Si no puedes venir a España, puedes autorizar a tu abogado con un poder notarial a firmar en tu nombre.
- En caso de comorar con hipoteca neceistas un certificado bancario, el cual debe estar aprobado antes de la firma.
Pasos para comprar una vivienda en España sin residir en el país
Comprar una casa desde el extranjero es viable, pero es importante seguir un orden legal y seguro. Estos son los pasos que recomendamos desde EG Servicios Jurídicos:
1. Elegir el inmueble
Puede hacerse a través de portales inmobiliarios, agencias locales o visitas esporádicas. Es recomendable verificar si el inmueble tiene cargas, hipotecas pendientes o problemas urbanísticos.
2. Revisar la documentación legal del inmueble
Antes de reservar la vivienda, es esencial revisar:
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Certificados de deuda y comunidad.
- Situación catastral y fiscal.
3. Obtener el NIE en caso de no tenerlo
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para firmar escrituras, pagar impuestos y figurar como propietario en el registro. Puede solicitarse en España con cita previa, en el consulado español en el pais donde residas o atraves de poder notarial, pra que lo gestione un abogado inmobiliario en tu nombre.
4. Abrir una cuenta bancaria en España
Necesitarás una cuenta en un banco español para poder realizar trnasferencias, pagar el precio del inmueble o abonar impuestos y tasas. Desde EG Servicios Jurídicos, si es necesario, te orientamos con los requisitos de apertura.
5. Firma del contrato de arras
Este documento es clave: fija las condiciones de la compraventa, el precio, la forma de pago y la fecha de firma. Este contrato suele incluir el pago del 10 % del precio como señal. Es imprescindible que esté revisado por un abogado, ya que compromete legalmente a ambas partes.
6. Solicitar la hipoteca si se financia la compra
Desde EG nos encargamos de contactar con dos entidades bancarias para comprobar si pueden estudiar una hipoteca para no residentes. Si es viable:
- Te indicamos qué documentación enviar.
- El banco abre el expediente.
- Se prepara la operación para firmar en notaría.
5. Preparar la firma en notaría
Una vez todo esté en orden:
- Revisamos el borrador de escritura.
- Coordinamos con la notaría de confianza en Zaragoza.
- Se fija fecha de firma y se organiza todo para ese día.
6. Firma de la escritura
Es el único paso que requiere tu presencia física, salvo que autorices a un apoderado legal. En ese caso, puedes comprar sin venir a España, aunque muchos clientes prefieren estar presentes.
7. Registro de la propiedad y liquidación de impuestos
Después de la firma:
- Se liquida el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA, según el caso.
- Se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
- Se comunica el cambio de titularidad a Hacienda y Catastro.
¿Necesito venir a España para realizar alguno de los pasos?
No, no es necesario que estés físicamente en España durante todo el proceso de compraventa pero si recomendable. Gracias a la posibilidad de otorgar un poder notarial, puedes delegar la mayoría de las gestiones en un abogado especializado, que actuará en tu nombre ante bancos, inmobiliarias, notarías y registros.
¿Cómo EG Servicios Jurídicos puede ayudar en este proceso hipotecario?
En EG Servicios Jurídicos ofrecemos un servicio integral de compraventa para compradores no residentes, adaptado a cada perfil:
- Estudio previo con bancos: hablamos con dos entidades bancarias para confirmar si tu perfil es apto para hipoteca en España, sin compromiso.
- Coordinación documental: te guiamos sobre la documentación necesaria y gestionamos con el banco el envío de información para abrir expediente.
- Revisión legal completa: redactamos o revisamos el contrato de arras, analizamos cargas y verificamos el estado legal del inmueble.
- Relación directa con inmobiliarias: nos encargamos de mediar y supervisar cualquier gestión con agentes inmobiliarios, evitando abusos o cláusulas perjudiciales.
- Preparación notarial: tramitamos todo con nuestra notaría de confianza en Zaragoza. Revisamos los borradores de escritura y acompañamos el día de la firma.
- Postfirma: gestoría incluida: si compras sin hipoteca, nos encargamos de liquidar impuestos y registrar la propiedad a tu nombre. Si compras con hipoteca, verificamos que el banco cumpla con los trámites registrales.
Gracias a nuestro servicio, solo necesitas venir a España una vez: el día de la firma. Nosotros nos ocupamos del resto.
