Durante los últimos años, el contrato de arras ha surgido como una herramienta legal muy empleada en el derecho inmobiliario con el fin de garantizar el compromiso de compra-venta entre las partes. A pesar de su importancia y frecuencia de uso, también pueden surgir una serie de complicaciones desconocidas por la inmensa mayoría que pueden generar conflictos legales . Pero ¿cuáles son los principales problemas del contrato de arras?
Por ello, en este post expondremos los principales problemas asociados al contrato de arras, la forma de solucionar estos problemas y cómo evitar complicaciones para proteger tus intereses.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo preliminar que se celebra en el marco de una compraventa, mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor en señal de su compromiso de adquirir el bien inmueble.
Este contrato tiene carácter vinculante para ambas partes y establece las bases para la futura firma de la escritura de un inmueble. Este acuerdo funciona como un forma de garantía para ambas partes, ya que asegura que el interés por parte del comprador y la reserva del inmueble durante un período determinado por parte del vendedor.
En España existen hasta tres diferentes tipos de contratos de arras, siendo el contrato de arras penitenciales el más habitual, que permite a ambas partes desistir del acuerdo con implicaciones económicas para ambas partes. También existen otros dos contratos de arras, confirmatorias y penales, cada uno con unas implicaciones jurídicas distintas en caso de incumplimiento.
¿Qué normativa los regula?
Los diferentes contratos de arras no cuentan con una regulación específica dentro del Código Civil español, pero su validez y ejecución se encuentra amparada por las normas generales de contratación. Es decir, cualquier contrato debe cumplir con los requisitos esenciales de consentimiento mutuo, objeto cierto y causa, según los artículos 1.254 y siguientes del Código Civil.
Además, se aconseja que los contratos de arras eviten las clausulas ambiguas o susceptibles de considerarse abusivas para el comprador y respeten la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Problemas más comunes con el contrato de arras
A pesar de su importancia en las transacciones inmobiliarias en España, el contrato de arras dar lugar a varios problemas si la redacción o la ejecución no es la correcta. Los problemas más habituales son los siguientes
Incumplimiento por parte del comprador
Uno de los problemas más habituales es que el comprador no pueda cumplir con el compromiso adquirido en el contrato.
Esto puede deberse a diversas razones, como la falta de financiación por parte del banco o cambios en las condiciones económicas del comprador. En estos casos, si el comprador desiste de la compraventa de manera justificada este pierde la señal entregada en concepto de arras, a menos que se hayan previsto excepciones claras en el contrato.
Incumplimiento por parte del vendedor
Es habitual que el vendedor incumpla el acuerdo suscrito en el contrato de arras, ya sea porque ha aceptado una oferta mejor de otro comprador o porque se decante por no vender el inmueble debido a motivos personales o financieros.
En el caso de las arras penitenciales y según la normativa aplicable, el vendedor está obligado a devolver el doble de la cantidad recibida como señal.
No entender todas las cláusulas del contrato
Un gran número compradores y vendedores firman los contratos de arras sin comprender plenamente las cláusulas incluidas, dada la complejidad y tecnicismos del lenguaje legal. Este malentendido puede provocar malentendidos y futuros conflictos entre las partes. Para evitar esto, se recomienda no pasar por alto nunca las clausulas que no se comprenden y preguntar todas las dudas que surjan sobre el.
Es importante revisar que la letra pequeña del contrato refleje lo acordado. La falta de claridad es una de las principales causas de litigios.
Falta de claridad en los plazos
La imprecisión de los plazos establecidos es otro de los problemas frecuentes en los contratos de arras. Todos los contratos de arras deben definir de forma clara y concisa las fechas límite para la firma de la escritura pública y la entrega del inmueble.
En el supuesto de que estos plazos no estuvieran bien definidos, se pueden generar conflictos que afecten tanto al comprador como al vendedor, quienes podrían no estar alineados en las expectativas de cuándo se concretará la operación.
Desconocer las implicaciones legales del contrato en caso de incumplimiento
No conocer la responsabilidad de cada parte en caso de incumplimiento de contrato es probablemente el es el error más grave y extendido para amabas partes. Las consecuencias económicas y legales pueden llegar a ser muy significativas.
En función del contrato de arras suscrito entre las partes, el comprador puede llegar a perder la señal entregada y el vendedor estar obligado a devolver el doble de la cantidad entregada. Además, por supuesto, del conflicto legal y los costes asociados a este.
Firmar el contrato sin saber si el banco te va a conceder la financiación
Uno de los errores más comunes es firmar un contrato de arras antes de tener la certeza de que el banco concederá el préstamo hipotecario.
Si no se desea perder la señal, se aconseja incluir una cláusula que condicione el contrato a la obtención de la financiación. En el caso de no llegar a un acuerdo para incluir esta clausula, se recomienda intentar conseguir a toda costa la financiación con la entidad bancaria (normalmente de hasta un 80%).
Errores en la redacción del contrato
Por último, los errores en la redacción del contrato pueden generar conflictos legales importantes a los implicados. Una mala redacción del contrata de arras, generalmente por no contar con un abogado o especialista en la materia para la redacción del contrato, puede llevar a disputas que terminen en los tribunales.
Una mala redacción de las arras puede provocar la inclusión de clausulas abusivas, generalmente para el comprador, o clausulas ambiguas que causen problemas legales en un futuro o en casos de incumplimiento.
Cómo hacer un contrato de arras sin meterte en problemas
En EG Servicios Jurídicos recomendamos que para evitar complicaciones a la hora de firmar un contrato de arras, se sigan una serie de recomendaciones que garanticen un acuerdo claro y donde los intereses de ambas partes estén protegidos. Las 5 principales son las siguientes:
- Es crucial especificar unas fechas realistas para la firma de la escritura y la entrega del inmueble.
- Se aconseja incluir una cláusula que condicione la operación a la obtención de un préstamo hipotecario en una entidad bancaria.
- Estar asesorado en la redacción del contrato por un abogado especializado en contratos de arras, para asegurarte que todas las clausulas sean seguras y legales.
- Ambas partes deben revisar el contrato y entender completamente las obligaciones y consecuencias de cada cláusula.
- No hay que precipitarse a la hora de firmar si todos los aspectos importantes no han sido definidos de manera clara.
Posibles soluciones a los problemas con el contrato de arras
Para resolver problemas derivados de un contrato de arras, lo más recomendable es iniciar una negociación directa entre las partes, asistidas por abogados, para alcanzar un acuerdo que evite conflictos mayores. Si esto no es posible, se puede recurrir a métodos alternativos de resolución de conflictos, como la mediación o el arbitraje, que son más rápidos y económicos que un juicio.
En casos de errores o ambigüedades en el contrato, es fundamental que un abogado lo revise y aclare. Si ninguna de estas soluciones funciona, la vía judicial será el último recurso.
