El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un bien inmueble en el que el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía de la operación. Su función principal es asegurar el compromiso de ambas partes hasta la firma del contrato definitivo de compraventa.
En este artículo vamos a explicar qué es un contrato de arras y qué tipos de contratos de arras existen.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se establece una reserva sobre un inmueble. Para ello, el comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal o anticipo del precio total de la compraventa.
Este documento es importante porque:
✅ Formaliza el compromiso de ambas partes hasta la firma del contrato de compraventa definitivo.
✅ Protege tanto al comprador como al vendedor ante posibles incumplimientos.
✅ Evita que el vendedor pueda vender la propiedad a otra persona mientras se gestiona la operación.
✅ Establece las consecuencias legales y económicas en caso de que una de las partes desista.
📌 Importante: Aunque es un contrato privado, el incumplimiento de lo pactado puede generar responsabilidades legales, por lo que es recomendable que esté redactado por un abogado especializado en derecho inmobiliario.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
Este documento es una garantía para ambas partes en una compraventa, ya que:
✅ Asegura la intención de compra.
✅ Protege al vendedor en caso de incumplimiento del comprador.
✅ Regula qué ocurre si alguna parte desiste del acuerdo.
Dependiendo del tipo de arras que se firme, las consecuencias pueden ser diferentes.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos principales de contratos de arras, cada uno con implicaciones legales diferentes. La elección del tipo de arras es clave, ya que determinará las consecuencias en caso de desistimiento.
Arras penitenciales
Son las más habituales y permiten desistir del contrato, pero con penalización. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y establecen que:
- Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado.
- Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de lo recibido.
🔹 Características de las arras penitenciales:
- Se firman cuando puede existir incertidumbre sobre la compraventa.
- Permiten una salida legal clara y sin complicaciones judiciales.
- Si una de las partes desiste, la penalización ya está establecida.
Ejemplo práctico:
El comprador entrega 10.000€ como arras penitenciales. Si decide no continuar, perderá ese dinero. Si el vendedor cancela la venta, tendrá que devolver 20.000€ al comprador.
📌 Cuándo elegirlas: Son recomendables cuando aún hay factores que podrían cambiar la decisión de compra o venta.
Arras confirmatorias
Este tipo de arras implica un compromiso firme por ambas partes. No permite la libre desistencia del contrato y, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir su cumplimiento o una indemnización.
🔹 Características de las arras confirmatorias:
- Se consideran una parte del pago total del inmueble.
- No permiten retractarse sin consecuencias.
- En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso o una indemnización por daños y perjuicios.
Ejemplo práctico:
El comprador entrega 10.000€ como arras confirmatorias para una vivienda de 250.000€. Si el vendedor decide no vender, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una compensación económica.
📌 Cuándo elegirlas: Son ideales cuando ambas partes tienen la intención firme de cerrar la compraventa y se busca una mayor seguridad jurídica.
Arras penales
Este tipo de arras funciona como una cláusula de penalización en caso de incumplimiento. No permite el desistimiento sin consecuencias y la parte que incumpla deberá indemnizar a la otra según lo acordado en el contrato.
🔹 Características de las arras penales:
- Se usa para fijar indemnizaciones específicas en caso de incumplimiento.
- Es un compromiso firme, no permite desistirse sin asumir consecuencias.
- Se puede establecer una penalización económica concreta diferente a la devolución del doble del dinero entregado.
Ejemplo práctico:
Si el comprador entrega 10.000€ y se establece en el contrato que, en caso de incumplimiento, deberá pagar una penalización del 10% del valor del inmueble, entonces si la vivienda cuesta 200.000€, el comprador deberá pagar 20.000€ de indemnización si se echa atrás.
📌 Cuándo elegirlas: Se recomiendan cuando las partes quieren asegurarse de que el incumplimiento tenga una penalización clara y pactada desde el inicio.
¿Qué tipo de arras es mejor?
La mejor opción depende de la situación específica de la compraventa:
✅ Arras confirmatorias: Si ambas partes están 100% seguras y quieren un compromiso fuerte.
✅ Arras penitenciales: Si se desea flexibilidad con la posibilidad de desistir con penalización.
✅ Arras penales: Si se quiere establecer indemnizaciones personalizadas en caso de incumplimiento.
Si tienes dudas, es fundamental consultar con un abogado inmobiliario para evitar problemas legales.
