Por qué es tan importante revisar un contrato de arras antes de firmarlo

Una clienta perdió el 30% de 6.000 euros por una cláusula que parecía protegerla pero no lo hacía del todo. Te contamos qué pasó y qué debes comprobar siempre antes de firmar unas arras.

El caso: arras firmadas con una cláusula que no era suficiente

Una clienta acudió a nuestro despacho después de haber firmado un contrato de arras penitenciales por 6.000 euros para la compra de un inmueble. El contrato incluía una cláusula que, a primera vista, parecía protegerla: si la finca no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad antes de la fecha fijada para la compraventa ante notario, se le devolvería el importe entregado sin penalización para ninguna de las partes.

El problema apareció cuando fue al banco a solicitar la hipoteca. La entidad le comunicó que mientras la finca no estuviera inscrita a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, era imposible conceder hipoteca alguna sobre ese inmueble.

El vendedor notificó la inscripción registral diez días antes del vencimiento de las arras. Plazo insuficiente para que cualquier banco tramitara y formalizara una hipoteca. La clienta solicitó una ampliación del plazo al vendedor. El vendedor se negó.

Con el contrato firmado tal como estaba, si la clienta no formalizaba la compraventa dentro del plazo pactado, era ella quien incumplía. Y el incumplimiento de quien entrega las arras en un contrato penitencial tiene una consecuencia clara: pérdida del importe entregado.

Tras enviar un burofax al vendedor y varios días de negociación, conseguimos recuperar el 70% del importe. Los 1.800 euros restantes se perdieron.

Qué son las arras penitenciales y cómo funcionan

Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Son la modalidad más habitual en contratos de compraventa de inmuebles y funcionan como señal con función de desistimiento:

• Si quien entregó las arras (el comprador) no formaliza la compraventa en plazo → pierde el importe entregado
• Si quien recibió las arras (el vendedor) no formaliza la compraventa en plazo → debe devolver el doble del importe recibido

Es un mecanismo que penaliza el incumplimiento de cualquiera de las partes, pero de forma asimétrica. Por eso, la redacción del contrato y los plazos pactados son determinantes.

Qué falló en este contrato de arras

El error no estaba en la cláusula registral en sí, sino en lo que no contemplaba. La cláusula decía que si la finca no estaba inscrita antes de la fecha de la compraventa, se devolvería el importe sin penalización. Hasta ahí, correcto.

Pero no decía nada sobre qué ocurría si se inscribía con tan poco tiempo que resultaba materialmente imposible formalizar la hipoteca. La inscripción se produjo diez días antes del vencimiento: dentro del plazo técnico de la cláusula, pero fuera del plazo real necesario para obtener financiación bancaria.

El contrato bien redactado debería haber incluido alguna de estas protecciones adicionales:

• Cláusula de plazo mínimo desde la inscripción: que si la inscripción se producía a menos de X días del vencimiento, el plazo se ampliara automáticamente
• Cláusula de ampliación obligatoria: que el vendedor estuviera obligado a ampliar el plazo si la inscripción se producía con menos de 30 o 45 días de antelación
• Cláusula de devolución por imposibilidad de hipoteca: que la falta de financiación bancaria derivada de la situación registral permitiera resolver sin penalización para el comprador

Lo que debes comprobar siempre antes de firmar unas arras

Estado registral del inmueble

Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar. Comprueba que la finca está inscrita a nombre del vendedor, que no tiene cargas ocultas, embargos, hipotecas pendientes o limitaciones de disposición. Si la finca no está inscrita todavía, asegúrate de que el contrato te protege ante todos los escenarios posibles, no solo ante el más evidente.

Plazos realistas para la hipoteca

Si vas a financiar la compra con hipoteca, el plazo pactado en las arras debe ser suficiente para que el banco tramite y conceda el préstamo. Los bancos necesitan habitualmente entre 30 y 60 días desde que tienen toda la documentación en regla. Si el plazo de las arras es demasiado ajustado, estás asumiendo un riesgo real de incumplimiento aunque actúes de buena fe.

Cláusulas de resolución sin penalización

Deben estar bien definidas. Una cláusula que diga «se devolverá el importe si no se cumple la condición X» puede no protegerte si la condición se cumple formalmente pero en circunstancias que te impiden actuar. Los detalles importan.

Identificación correcta del inmueble y del vendedor

Comprueba que los datos del inmueble en el contrato coinciden exactamente con los del Registro. Y que quien firma como vendedor es el propietario registral o tiene poder notarial para actuar en su nombre.

Precio, forma de pago y gastos

Deben quedar perfectamente detallados: importe de las arras, precio total de la compraventa, plazo y forma de pago del resto, y quién asume cada gasto (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.).

Por qué la negociación fue posible pero no perfecta

En este caso, conseguimos recuperar el 70% del importe gracias a la negociación extrajudicial. El argumento central fue que la cláusula registral del contrato, aunque no cubría expresamente la situación, creaba una ambigüedad suficiente para cuestionar quién había incumplido realmente el espíritu del acuerdo.

El vendedor accedió a devolver parte del importe para evitar un litigio. Pero fue una negociación, no un derecho. Y negociar siempre es más incierto que tener el contrato bien redactado desde el principio. Con un buen asesoramiento previo, esos 1.800 euros no se habrían perdido.