El Congreso deroga la prórroga de dos años en los alquileres: qué cambia y cómo afecta a tu contrato

El RDL 8/2026 estuvo en vigor solo 37 días. El Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026, dejando en un limbo legal a miles de contratos de arrendamiento en España. Te explicamos qué ha pasado, quién se ve afectado y qué derechos tienen ahora propietarios e inquilinos.

Qué era el RDL 8/2026 y qué establecía

El Real Decreto-ley 8/2026, aprobado el 20 de marzo y publicado en el BOE el 22 de marzo de 2026, introducía dos medidas de emergencia para el mercado del alquiler residencial en España:

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027, siempre que el inquilino la solicitara expresamente al propietario.
• Límite del 2% en la actualización anual de la renta para las anualidades que vencieran entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

Ambas medidas afectaban exclusivamente a contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU. Los arrendamientos de local comercial, uso distinto de vivienda o contratos ya extintos antes de esa fecha quedaban fuera.

Por qué fue derogado el decreto

El 28 de abril de 2026, el Pleno del Congreso de los Diputados rechazó la convalidación del RDL 8/2026 por 177 votos en contra frente a 166 a favor. Votaron en contra el PP, Vox, Junts y UPN. El PNV se abstuvo. El PSOE y los grupos del bloque gubernamental votaron a favor, pero no alcanzaron la mayoría necesaria.

La no convalidación tiene un efecto jurídico inmediato: el decreto deja de estar vigente desde su publicación en el BOE. Esto significa que la prórroga extraordinaria y el tope del 2% solo produjeron efectos legales durante el período comprendido entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, un total de 37 días.

La pregunta clave: ¿a quién afecta realmente la derogación?

La clave para entender quién se ve afectado no es cuándo se solicitó la prórroga, sino cuándo vence el contrato. La situación es diferente según el momento de vencimiento:

Por qué importa el momento de vencimiento, no el de la solicitud

Varios abogados especializados en derecho arrendaticio coinciden en que la obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino con el vencimiento del contrato. Es en ese momento cuando el propietario debe dar cumplimiento —o no— a la prórroga. Si en esa fecha ya no existe ninguna norma que le imponga esa conducta, no existe incumplimiento posible.

Además, la naturaleza provisional del Real Decreto-ley es un factor determinante. El artículo 86 de la Constitución configura el decreto-ley como una norma de urgencia y carácter temporal. Una vez derogada, el ordenamiento jurídico actúa como si la obligación nunca hubiera adquirido carácter definitivo para los contratos que aún no habían llegado a su vencimiento.

Qué pasa con los contratos que vencen a partir del 28 de abril

Para los contratos con vencimiento posterior a la derogación, la situación depende de si el propietario aceptó o rechazó la solicitud del inquilino durante el período de vigencia del decreto.

Si el propietario aceptó la prórroga

Si el propietario respondió afirmativamente a la solicitud del inquilino mientras el decreto estuvo vigente, esa aceptación tiene validez contractual aunque el contrato venza después de la derogación. El acuerdo entre partes prevalece.

Si el propietario rechazó expresamente la prórroga

Si el propietario se opuso de forma expresa durante el período de vigencia, no está obligado a prorrogar el contrato más allá de su fecha de finalización. Al decaer el decreto, desaparece la norma que le imponía esa obligación.

Si el propietario no contestó

Este es el escenario más conflictivo. Algunos intérpretes sostienen que el silencio del propietario podría entenderse como aceptación tácita; otros consideran que, derogado el decreto, esa presunción no tiene base legal. Este punto es el que concentrará la mayoría de los litigios en los próximos meses.

Qué puede hacer ahora el propietario si el inquilino no abandona la vivienda

Si el contrato ha vencido, el decreto fue derogado y el propietario no aceptó la prórroga, el inquilino ya no tiene título legal para permanecer en el inmueble. Si no lo abandona voluntariamente, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por expiración de plazo (artículo 250.1.1 de la LEC).

Pasos habituales

1. Comunicación fehaciente al inquilino recordando el vencimiento del contrato y solicitando la entrega de llaves, con plazo razonable.
2. Interposición de demanda de juicio verbal por desahucio por expiración legal o contractual del plazo si el inquilino no abandona la vivienda.
3. Señalamiento de lanzamiento por el juzgado si no hay oposición del demandado.

Como ya hemos explicado en este blog a partir de nuestra experiencia directa en casos similares, la interposición de la demanda tiene un efecto disuasorio real: muchos inquilinos que se resisten a marcharse reconsideran su postura en cuanto reciben la notificación judicial y la certeza de una fecha de lanzamiento.

Qué puede hacer el inquilino para proteger su posición

Si el inquilino solicitó la prórroga mientras el decreto estaba en vigor y considera que tiene derecho a ella, puede:

• Conservar toda la documentación de la solicitud realizada: burofax, correo electrónico, mensaje con acuse de recibo o cualquier comunicación fehaciente.
• Acreditar la fecha de solicitud y, en su caso, la respuesta del propietario.
• Consultar con un abogado antes de abandonar la vivienda o antes de resistirse a hacerlo, porque la validez de su prórroga dependerá de cuándo vence el contrato y de la respuesta del propietario.

No conviene actuar sin asesoramiento jurídico previo, especialmente si el contrato vence en los próximos meses y hay discrepancia con el propietario.

El problema de fondo: inseguridad jurídica y aumento de la litigiosidad

El episodio del RDL 8/2026 pone de manifiesto un problema estructural del mercado del alquiler en España: la sucesión de normas de urgencia que se aprueban sin los apoyos parlamentarios necesarios genera un ciclo de incertidumbre que perjudica a todas las partes.

Para los propietarios, la inestabilidad normativa aumenta el riesgo percibido de arrendar una vivienda, lo que reduce la oferta disponible y contribuye a la presión al alza sobre los precios. Para los inquilinos, la sensación de que las reglas del juego cambian con frecuencia genera ansiedad y dificulta la planificación.

El resultado inmediato de la derogación del RDL 8/2026 es un aumento previsible de la litigiosidad en los juzgados, con procedimientos de desahucio que se acumularán a una carga ya elevada, y con disputas sobre la validez de las prórrogas solicitadas que los tribunales deberán ir resolviendo caso por caso.

Qué queda vigente tras la derogación

Con la derogación del RDL 8/2026, la LAU recupera plena vigencia sin necesidad de ninguna norma adicional que así lo declare. El régimen aplicable vuelve a ser el ordinario:

Preguntas que nos están llegando al despacho

Desde que se conoció la derogación, hemos recibido consultas de propietarios e inquilinos con situaciones muy distintas. Estas son las más frecuentes:

¿El propietario puede subir la renta por encima del 2% ahora? Sí, si el contrato lo permite y ha vencido la anualidad, puede actualizar según lo pactado o según el IPC. El tope del 2% ya no está vigente.

¿Si mi contrato vence en junio, el propietario puede pedirme que me vaya? Depende de si estás dentro de las prórrogas obligatorias de la LAU. Si las has agotado todas, sí. Si aún quedan años de prórroga obligatoria, no.

¿Puedo reclamar si el propietario me dijo que aceptaba la prórroga y ahora se niega? Si existe documentación de esa aceptación, tienes base para reclamar judicialmente el cumplimiento del acuerdo.

¿Qué hago si el propietario quiere echarme pero yo creo que tengo derecho a quedarme? No abandones la vivienda sin consultar antes con un abogado. Hacerlo puede perjudicar tu posición. Es fundamental analizar las fechas y la documentación de tu caso concreto.