Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler o permanece en el inmueble con el contrato vencido, muchos propietarios se sienten desbordados. La situación puede generar pérdidas económicas, tensiones personales e incluso consecuencias legales si no se gestiona correctamente.
En esta guía completa te explicamos qué hacer si el inquilino no paga, cómo actuar en caso de contrato expirado y las opciones legales y extrajudiciales que tienes a tu alcance para recuperar tu vivienda sin salirte del marco legal.
Cómo detectar los primeros síntomas de impago
Detectar a tiempo que un inquilino podría dejar de pagar el alquiler te permite anticiparte, actuar con rapidez y, en muchos casos, evitar un conflicto mayor.
Los impagos rara vez ocurren de forma repentina y aunque ningún propietario quiere pensar en esta posibilidad, lo cierto es que hay señales tempranas que pueden alertarte de que algo no va bien.
Estas son las más habituales:
- Retrasos constantes en el pago, aunque sean de pocos días. Si antes pagaba puntualmente y ahora empieza a demorar el abono, es una señal de alerta.
- Excusas poco claras para justificar demoras (“me han bloqueado la cuenta”, “la transferencia ya está hecha”, “cobro mañana…”).
- Silencio o evasivas al pedir explicaciones.
- Cambios personales repentinos, como pérdida de empleo, separaciones o discusiones familiares, que pueden afectar directamente a su capacidad económica.
- Peticiones de reducción temporal de la renta sin previo aviso ni negociacion.
- Quejas continuas sobre el estado del inmueble para intentar justificar la falta de pago
En cuanto notes alguno de estos indicios, no lo ignores. La clave es actuar rápido.
¿Cómo actuar ante el inquilino?
Siempre es mejor optar por un tono cordial, directo y dejar todo documentado. El objetivo es buscar una solución sin generar más tensión, pero también dejar constancia por si fuera necesario utilizar esa información en un proceso judicial. Te recomendamos:
- Hablar directamente por teléfono o en persona, si la relación lo permite. Pregunta si ha habido algún problema y si necesita algún tipo de ayuda o prórroga.
- Si no responde o no obtienes una respuesta clara, envía un correo electrónico o un WhatsApp, solicitando información sobre el pago pendiente. Evita siempre los mensajes agresivos o amenazas.
- Si se prolonga mas de 10 dias, remite un burofax con acuse de recibo. Este documento tiene validez legal y puede ser clave en un procedimiento judicial posterior.
Mantén un registro de todas las comunicaciones desde el primer día incluso los mensajes de WhatsApp pueden servir como prueba si están correctamente documentados.
¿Cómo prevenir el impago del alquiler?
Prevenir es mejor que curar y aunque no siempre es infalible, lo cierto es que muchos casos de impago de alquiler pueden evitarse con una buena preparación antes de firmar el contrato y con ciertas precauciones durante la relación arrendaticia. Aquí tienes algunas estrategias eficaces para reducir el riesgo de impagos:
- Solicita garantías sólidas: nóminas y contrato de trabajo actual, vida laboral, fianza, aval bancario y referencias de arrendadores anteriores (si es posible).
- Exige garantías adicionales cuando sea necesarioo: Además de la fianza obligatoria, puedes exigir aval bancario, fiador solidario o depositos adicionales.
- Incluye cláusulas claras en el contrato: Un contrato bien redactado es tu mejor defensa ante posibles conflictos. Agurate de incluir correctamente las fechas de pago, penalizaciones por retraso, importe del alquiler y el resto de condiciones.
- Valora contratar un seguro de impago de alquiler: muchas aseguradoras ofrecen pólizas que cubren rentas y gastos legales.
- Realiza una revisión periódica del contrato para evitar renovaciones automáticas no deseadas.
Estas medidas no eliminan al 100% el riesgo, pero lo reducen significativamente.
Soluciones amistosas antes de acudir a juicio (también llamado «no juicio»)
Aunque muchos propietarios piensan que la única salida ante un inquilino que no paga es el juzgado, lo cierto es que en la práctica la mayoría de los casos se resuelven sin necesidad de juicio
Esta vía se conoce en el sector como “no juicio” o solución extrajudicial, y puede ser una alternativa rápida, eficaz y menos costosa. Estas son las opciones más frecuentes:
1. Ofrecimiento de pago y enervación del desahucio (OVC)
La ley permite que el inquilino, si es la primera vez que incurre en impago, pueda pagar todo lo que debe antes del juicio y paralizar el desahucio. Esta posibilidad se conoce como enervación y solo se permite una vez durante toda la relación contractual.
Para ello, debe realizar el pago completo antes de la vista judicial. Una vez hecho, el procedimiento queda archivado, y el contrato continúa en vigor. Esta solución es útil en los casos en los que el impago ha sido puntual y el inquilino demuestra voluntad real de ponerse al día.
2. Intenta alcanzar un acuerdo de salida voluntaria
Otra opción es negociar con el inquilino su salida voluntaria a cambio de:
- Condonación parcial o total de la deuda.
- Fijar un calendario de pagos asumible.
- Ayuda para encontrar otro alojamiento si la situación lo permite.
Este tipo de pactos se deben firmar por escrito y con asesoramiento legal para evitar problemas posteriores.
3. Notificación formal mediante burofax
Si no se llega a un acuerdo informal, el siguiente paso es enviar un burofax con acuse de recibo, en el que:
- Se reclame el pago de las rentas adeudadas.
- Se conceda un plazo para regularizar la situación o abandonar el inmueble.
- Se informe de que, en caso de no cumplimiento, se procederá al desahucio judicial.
Este documento tiene validez legal y puede ser utilizado como prueba ante el juzgado si finalmente hay que demandar.
4. Mediación
Aunque menos habitual en España, la mediación está ganando peso como alternativa al juzgado. Se trata de un proceso en el que un tercero neutral ayuda a ambas partes a alcanzar un acuerdo.
Las ventajas de la mediación son claras:
- Más rápida que el procedimiento judicial.
- Más económica.
- Mejora la comunicación entre las partes.
- Ofrece soluciones creativas y adaptadas a cada caso.
No es obligatoria, pero puede ser especialmente útil cuando hay una relación personal previa o una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino.
¿Qué debo hacer si tengo que ir a juicio?
Cuando el diálogo fracasa y el impago persiste, la única opción legal para recuperar la vivienda es el desahucio por impago de rentas. Es un proceso judicial regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El desahucio por impago de alquiler es un procedimiento judicial que permite al propietario recuperar su vivienda arrendada cuando el inquilino ha dejado de pagar. Además del desalojo, en el mismo procedimiento se puede reclamar el pago de las rentas impagadas.
Está regulado por los artículos 250 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se tramita en el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.
No es necesario esperar varios meses de impago: basta con que exista una mensualidad vencida y no abonada para poder iniciar el proceso.
Pasos del procedimiento
El procedimiento sigue una serie de etapas claras:
- Reclamación previa (opcional pero recomendable): antes de demandar es habitual enviar un burofax reclamando la deuda
- Demanda de desahucio presentada por un abogado especialista en ejecuciones hipotecarias y un procurador.
- El juzgado admite la demanda y notifica al inquilino y le da 10 dias para actuar:
- Pagar la deuda (si es la primera vez que incurre en impago).
- Oponerse, alegando causas justificadas.
- No hacer nada.
- Fijación de fechas clave:
- El juzgado fija una fecha de vista (juicio oral) si hay oposición y una fecha de lanzamiento provisional.
- En caso de no existir oposición, se dicta auto de desahucio y lanzamiento directamente..
- Lanzamiento judicial (desalojo): si el juez da la razón al propietario, se ejecuta el desahucio.
Documentación necesaria
Para presentar correctamente la demanda de desahucio, es imprescindible contar con:
- Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes.
- Reclamaciones previas (burofax u otra notificación fehaciente).
- Copia de los justificantes de impago o extractos bancarios.
- Copia del DNI del propietario.
Duración del proceso y costes
El proceso puede durar entre 3 y 6 meses, dependiendo de la carga del juzgado. Si hay juicio, puede alargarse hasta 6 u 8 meses, o incluso más en juzgados saturados.
El proceso requiere la intervención de abogado y procurador, obligatorios en este tipo de procedimientos. Los costes pueden variar según el caso.
Desahucio por contrato vencido: ¿qué ocurre si el inquilino no se va?
Cuando el contrato finaliza y no se ha renovado, el inquilino pierde el derecho legal a ocupar la vivienda. En ese caso, el procedimiento es distinto al del impago. Veamos en qué casos se aplica, cómo se tramita y qué puede hacer el arrendador si el inquilino se niega a marcharse.
Tipos de vencimiento
No todos los contratos vencen de la misma manera. Es importante identificar correctamente el tipo de expiración para actuar con base legal.
1. Vencimiento por finalización del plazo pactado
Es el caso más habitual: el contrato ha llegado a su fecha de fin (normalmente 5 o 7 años, según la normativa aplicable) y el arrendador ha notificado correctamente su voluntad de no renovar con 4 meses de antelación siguiendo la normativa de la LAU.
Si se ha cumplido ese requisito y el contrato vence, el inquilino debe abandonar la vivienda en la fecha acordada.
2. Vencimiento por no prorrogar el contrato
En ocasiones, el contrato se firma por un año prorrogable hasta cinco o siete. Si el propietario decide no prorrogarlo tras el periodo obligatorio, debe comunicarlo con antelación y justificar su decisión en base a la ley.
3. Vencimiento por incumplimiento grave
Aunque no haya vencido el plazo, un contrato puede extinguirse si el inquilino incumple gravemente sus obligaciones: subarriendo sin consentimiento, uso distinto al pactado, actividades molestas, etc.
Procedimiento judicial por expiración del contrato
Este procedimiento, muy similar al desahucio por impago, tiene estas características:
- Requiere abogado y procurador.
- No se reclama deuda salvo que también haya impagos.
- Se basa únicamente en el derecho del propietario a recuperar su vivienda tras la finalización del contrato.
El propietario presenta una demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra la vivienda. Si el inquilino no presenta oposición, se dicta sentencia de desahucio y se fija fecha de lanzamiento.
¿Puede el inquilino negarse a marcharse?
Sí, pero solo de forma temporal. El inquilino puede negarse de hecho, es decir, seguir ocupando la vivienda, pero no tiene base legal para hacerlo.
Sin embargo, si el inquilino no entrega las llaves, el propietario no puede actuar por su cuenta (cambiar cerradura, cortar suministros, etc.). Eso supondría incurrir en un delito de coacciones.
La única vía legal para recuperar la posesión en este caso es el desahucio judicial. El inquilino puede realizar estrategias que pueden retrasar el lanzamiento pero que no lo evitan.
Y si no hay contrato: ¿cómo echar a un inquilino sin título legal?
Si no existe contrato por escrito o ha desaparecido, el proceso cambia. Puede tratarse de:
- Arrendamiento verbal: existe un acuerdo, pero sin documento.
- El contrato ha vencido y no se renovó formalmente, pero el inquilino sigue dentro.
- Se trata de un okupa que ha entrado sin autorización.
En cualquiera de estos casos, hablamos de una ocupación sin título legal, y por tanto el propietario puede reclamar judicialmente la posesión del inmueble. Ahora bien, no todos los casos se gestionan igual.
Diferencias clave
| Situación | ¿Existe contrato? | ¿Hay derecho a ocupar? | ¿Qué tipo de desahucio aplica? |
|---|---|---|---|
| Contrato vencido | Sí (caducado) | No | Desahucio por expiración de contrato |
| Arrendamiento verbal | Sí (no escrito) | Sí | Desahucio por impago o por causa legal |
| Ocupación en precario | No | No (permiso informal) | Desahucio por precario |
| Ocupación ilegal (okupación) | No | No (entrada forzosa) | Juicio verbal por recuperación de finca |
Cómo probar que hay ocupación sin derecho
Puedes utilizar:
- Consumos a nombre del propietario.
- Ausencia de contrato.
- Testigos o vecinos.
- Reclamaciones previas documentadas.
Trucos para echar a un inquilino que no paga sin salirte de la ley
Aquí van algunos trucos o recomendaciones legales para actuar de forma eficaz:
- Envía un burofax cuanto antes. Tiene efecto legal inmediato.
- Incluye una cláusula de resolución anticipada en el contrato.
- Ofrece un acuerdo con compensación por salida rápida.
- Evita medidas ilegales como cambiar la cerradura o cortar suministros. Esto podría derivar en delito de coacciones.
- Contrata a un abogado especialista en desahucios, que te asesore desde el primer paso.
Contar con un equipo especializado como EG Servicios Jurídicos puede marcar la diferencia. Te ofrecemos:
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