La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es uno de los tributos que más dudas y controversia generan entre propietarios y herederos.
Este impuesto grava el supuesto incremento de valor que experimenta un terreno urbano desde que se adquiere hasta que se transmite, ya sea por compraventa, donación o herencia. Sin embargo, en la práctica muchos contribuyentes se encuentran con que deben pagarlo incluso cuando no han obtenido ninguna ganancia.
La buena noticia es que como librarse de pagar la plusvalía es posible en diversos supuestos, ya sea porque la ley prevé exenciones, porque el cálculo realizado por el ayuntamiento no es correcto o porque la jurisprudencia del Tribunal Constitucional ha limitado su aplicación.
En este post analizamos en detalle cuándo no se paga la plusvalía municipal, quién puede quedar exento y qué estrategias legales existen para evitar su pago o recuperar lo abonado indebidamente y en que situaciones necesitas un abogado especializado en reclamar plusvalias municipales.
Qué entedemos por plusvalía municipal y cuándo se paga
El IIVTNU se exige cuando se produce una transmisión de un inmueble urbano. Puede suceder en diferentes escenarios:
- Venta de una vivienda.
- Donación o cesión gratuita.
- Aceptación de una herencia.
El sujeto obligado al pago dependerá del tipo de transmisión: en las compraventas, quien vende; en las donaciones, quien recibe; y en las herencias, los herederos.
En teoría, el impuesto grava el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo en que se ha sido propietario. Sin embargo, durante años se liquidó incluso en operaciones con pérdidas, lo que ha dado lugar a reclamaciones masivas y a la intervención del Tribunal Constitucional.
Quién está exento de pagar la plusvalía municipal
Existen supuestos en los que la normativa establece que no procede liquidar este impuesto. También hay situaciones reconocidas por los tribunales que permiten a los contribuyentes reclamar o evitar el pago.
1. Exenciones en caso de herencia
Una de las consultas más frecuentes es quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia. En general, los herederos sí deben asumir este impuesto, salvo en algunos casos específicos:
- Cuando se trata de fincas rústicas, ya que la plusvalía solo afecta a terrenos de naturaleza urbana.
- Cuando no hay un incremento de valor en el terreno heredero.
- Cuando la transmisión está amparada por una normativa especial de exención (por ejemplo, transmisiones entre determinadas Administraciones Públicas).
Ahora bien, muchos contribuyentes se preguntan qué pasa si no se paga la plusvalía por herencia. En este caso, el ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio y exigir recargos, por lo que lo recomendable no es dejar de pagar, sino impugnar o recurrir la liquidación si se considera improcedente.
2. Exenciones por transmisión entre determinados familiares
En algunas comunidades autónomas y municipios se contemplan bonificaciones o reducciones en transmisiones entre padres e hijos, cónyuges o ascendientes y descendientes. No siempre significa una exención total, pero sí una rebaja importante en la cuota a pagar. Conviene revisar la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.
3. Cuando no existe incremento de valor
Este es uno de los supuestos más claros. El Tribunal Constitucional ha dictaminado que no se puede exigir el impuesto cuando no hay ganancia real.
Si el inmueble se transmite por un valor igual o inferior al de adquisición, no existe incremento y, por tanto, el contribuyente está exento de pagar la plusvalía. En estos casos, basta con aportar las escrituras de compra y de transmisión para acreditar la pérdida.
4. Supuestos reconocidos por la ley y la jurisprudencia
Además de lo anterior, existen otros escenarios en los que la ley o los tribunales han limitado la aplicación del impuesto:
- Transmisiones de bienes de titularidad pública.
- Operaciones declaradas nulas por sentencia judicial.
- Casos en los que el cálculo del incremento resulta desproporcionado y contrario al principio de capacidad económica.
Estrategias legales para librarse de pagar la plusvalía
Más allá de las exenciones previstas, existen distintas vías legales que permiten evitar pagar la plusvalía municipal o reducir su impacto.
1. Demostrar que no ha existido ganancia real
La primeria estrategia consiste en acreditar que el terreno no ha aumentado de valor. Para ello es fundamental conservar y presentar:
- Escrituras de compra y transmisión.
- Tasaciones oficiales.
- Informes periciales.
Este argumento es válido tanto en compraventas como en herencias.
2. Revisar los cálculos del ayuntamiento
Los consistorios suelen aplicar fórmulas automáticas para calcular la cuota, pero en muchos casos los valores utilizados son erróneos.
Revisar la base imponible, los coeficientes aplicados y el período de generación del incremento puede permitir detectar fallos y reclamar una liquidación indebida.
3. Impugnar el impuesto por inconstitucionalidad
El Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional la aplicación de la plusvalía en situaciones sin incremento real y, además, ha cuestionado el método de cálculo aplicado por los ayuntamientos.
Esto abre la puerta a que muchos contribuyentes recurran alegando vulneración del principio de capacidad económica y consigan evitar el pago.
4. Reclamar ingresos indebidos
Quienes ya abonaron el impuesto en circunstancias no exigibles pueden iniciar un procedimiento para recuperar lo pagado.
Es fundamental respetar los plazos de reclamación y presentar la documentación justificativa. En muchos casos, se recuperan cantidades elevadas, especialmente en herencias recientes o transmisiones con pérdidas.
5. Cómo evitar el pago de plusvalía en una herencia
Este es un caso particular que merece especial atención.
Para evitar el pago de plusvalía en una herencia, los herederos deben acreditar que el terreno no ha incrementado su valor desde la adquisición original hasta la transmisión. También conviene revisar si la ordenanza municipal prevé bonificaciones o reducciones específicas.
En definitiva, evitar pagar la plusvalía depende de identificar correctamente los supuestos en los que procede la exención: cuando no existe incremento de valor, en determinadas transmisiones familiares o al heredar una vivienda.
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