Cuando una persona ocupa una vivienda sin contrato de alquiler, sin pagar renta y sin ningún título que justifique su permanencia, el propietario se encuentra en una situación que el derecho denomina precario. Es una circunstancia más habitual de lo que parece: familiares que se quedaron tras una separación, exparejas que no abandonan el domicilio, antiguos inquilinos cuyo contrato terminó hace tiempo o personas que accedieron al inmueble con un permiso verbal que ya no existe.
El desahucio por precario es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar su vivienda en estos casos. A diferencia de otros tipos de desahucio, aquí no hay contrato que resolver ni rentas que reclamar: simplemente se solicita al juzgado que ordene la restitución del inmueble a quien tiene derecho sobre él.
En este artículo explicamos cómo funciona este procedimiento, qué requisitos exige, cuánto puede tardar y qué diferencias tiene con otras vías como el desahucio por impago o el desahucio express.
Si necesitas recuperar tu vivienda y el ocupante no tiene contrato ni título que justifique su permanencia, podemos ayudarte. Ofrecemos servicios jurídicos para desahucios y analizamos tu caso sin compromiso.
Qué es el precario y cuándo se puede solicitar el desahucio
El precario es una situación de hecho en la que una persona ocupa un inmueble ajeno sin título jurídico que lo ampare: no hay contrato de arrendamiento vigente, no existe un derecho de usufructo, ni ningún otro acuerdo que justifique la posesión. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido reiteradamente el precario como la ocupación de un bien sin pago de renta y sin título suficiente.
El propietario puede solicitar el desahucio por precario en situaciones como estas:
- Un ocupante sin relación previa con el propietario que accedió al inmueble sin consentimiento.
- Un familiar que ocupa la vivienda sin acuerdo formal, por ejemplo tras un préstamo de uso verbal que el propietario quiere dar por terminado.
- Una expareja que permanece en el domicilio tras la ruptura sin que exista sentencia judicial que le atribuya el uso de la vivienda.
- Un antiguo inquilino cuyo contrato ha finalizado y que sigue ocupando el inmueble sin pagar ni tener derecho a prórroga.
- Una persona que accedió al inmueble con permiso del propietario y se niega a marcharse una vez revocado ese permiso.
Cómo funciona el procedimiento de desahucio por precario
El desahucio por precario se tramita como un juicio verbal, regulado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es un procedimiento relativamente ágil en comparación con otros cauces judiciales, aunque la carga de los juzgados puede alargar los plazos.
Los pasos principales del procedimiento son los siguientes:
- Interposición de la demanda. El propietario, a través de su abogado y procurador, presenta una demanda de desahucio por precario ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. En la demanda debe acreditarse la titularidad del bien y la situación de precario del ocupante.
- Admisión y emplazamiento. El juzgado admite la demanda y emplaza al ocupante para que conteste en un plazo de diez días hábiles. Si el demandado no contesta, el procedimiento puede resolverse de forma más rápida.
- Vista oral. Si el demandado se opone, se celebra una vista en la que ambas partes presentan sus pruebas y argumentos. El ocupante deberá demostrar que posee un título válido que justifique su permanencia en el inmueble.
- Sentencia. El juez dicta sentencia estimando o desestimando la demanda. Si estima el desahucio, fijará un plazo para que el ocupante abandone voluntariamente la vivienda.
- Lanzamiento. Si el ocupante no abandona en el plazo señalado, el juzgado ordenará el lanzamiento forzoso con intervención del servicio de notificaciones y, si es necesario, con auxilio de las fuerzas de seguridad.
Cuánto tarda un desahucio por precario
La duración del procedimiento depende de varios factores: la carga del juzgado, si el demandado se opone o no, y si existen incidencias como la alegación de vulnerabilidad del ocupante.
Como referencia orientativa, los plazos habituales son:
- Sin oposición del ocupante: entre 3 y 6 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento.
- Con oposición: entre 6 y 12 meses, dependiendo de la agenda del juzgado para señalar la vista oral.
- Con incidencias de vulnerabilidad: el plazo puede alargarse si el ocupante acredita una situación de vulnerabilidad económica y solicita la suspensión del lanzamiento al amparo de la normativa vigente de protección social.
Es importante señalar que el Real Decreto-ley 2/2026 ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, aunque con una novedad relevante: la suspensión no se aplica cuando el arrendador es un pequeño propietario (dos o menos viviendas). Este cambio beneficia a muchos propietarios particulares que hasta ahora veían bloqueado su procedimiento.
Cada situación es diferente y los plazos pueden variar considerablemente. Si quieres saber cuánto podría tardar tu caso concreto, en nuestra área de desahucios valoramos las circunstancias específicas de cada propietario.
Diferencias con el desahucio por impago y el desahucio express
Aunque todos buscan que el propietario recupere su vivienda, cada tipo de desahucio responde a una situación distinta:
El desahucio por impago de alquiler se utiliza cuando existe un contrato de arrendamiento vigente y el inquilino deja de pagar la renta. En este caso, el propietario puede acumular en la misma demanda la solicitud de desahucio y la reclamación de las rentas adeudadas. Una particularidad importante de este procedimiento es la posibilidad de enervación del desahucio: el inquilino puede paralizar el proceso pagando todas las cantidades debidas antes de la vista, aunque este derecho solo puede ejercerse una vez.
El desahucio express es un término coloquial que se refiere al procedimiento de desahucio por falta de pago tramitado por juicio verbal con las especialidades de la Ley de Enjuiciamiento Civil que agilizan los plazos. No es una vía distinta, sino el mismo procedimiento de desahucio por impago con los mecanismos que la ley prevé para acelerarlo.
El desahucio por precario, en cambio, no requiere la existencia de un contrato. Se basa únicamente en que el ocupante carece de título jurídico. No hay rentas que reclamar ni posibilidad de enervación, ya que no existe una deuda que el ocupante pueda satisfacer para paralizar el proceso.
Qué necesitas para iniciar un desahucio por precario
Para interponer la demanda de desahucio por precario, el propietario necesita:
- Acreditar la titularidad del inmueble mediante escritura de propiedad o nota simple del Registro de la Propiedad.
- Demostrar la situación de precario, es decir, que el ocupante no dispone de contrato, título ni derecho alguno que justifique su posesión.
- Abogado y procurador. Al tratarse de un procedimiento judicial, la intervención de ambos profesionales es obligatoria.
En muchos casos resulta recomendable enviar previamente un burofax al ocupante requiriéndole el abandono voluntario de la vivienda. Aunque no es un requisito legal para interponer la demanda, sirve como prueba de que el propietario ha intentado resolver la situación de forma extrajudicial y refuerza la posición ante el juzgado.
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Recuperar una vivienda ocupada sin título requiere actuar con rapidez y con la estrategia legal adecuada. Cada caso tiene sus particularidades y elegir la vía procesal correcta puede marcar la diferencia entre resolver la situación en meses o alargarla innecesariamente.
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