¿Conoces es el esquema básico del procedimiento de ejecución hipotecaria? Enfrentarse a una ejecución hipotecaria puede resultar una situación desafiante y complicada para cualquier familia. En el momento en el que se incumplen los pagos de una hipoteca, el prestamista tiene el derecho legal de recuperar su inversión mediante la venta del inmueble en una subasta pública. En EG Servicios Jurídicos, recomendamos buscar la asesoría de abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias para evitar la perdida de tu vivienda.
En este articulo vamos ha desengranar en detalle cada una de las seis fases del procedimiento de ejecución hipotecaria, sus consecuencias y los desafíos que supone para el propietario.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es una acción legal emprendida por el prestamista (generalmente un banco) con el fin de reclamar la propiedad de un a vivienda o inmueble, debido al incumplimiento del pago de la hipoteca de forma reiterativa por parte del prestatario. ¿Qué significa esto? Que en caso de no pagar las cuotas de la hipoteca 12 cuotas o más, el banco puede embargarte la vivienda y otros bienes en propiedad para garantizar su garantía de pago.
Para comprender bien el proceso de ejecución hipotecaria es importante entender como funciona el préstamo hipotecario suscrito con la entidad financiera y el tipo de garantía de pago acordada con esta en el contrato. El proceso de ejecución hipotecaria se inicia cuando el prestatario incumple las condiciones de su contrato hipotecario e implica varias etapas formales que deben ser seguidas, de esta forma el banco recupera su inversión mediante el embargo de la vivienda hipotecada.
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento legal que conlleva graves consecuencias financieras para las familias, como la perdida de la propiedad de la vivienda habitual, el deterioro del historial crediticio y posibles obligaciones residuales si la venta del inmueble no cubre toda la deuda. Por este motivo, es fundamental comprender cómo funciona este procedimiento y las leyes que lo regulan para evitar problemas adicionales.
Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ejecución Hipotecaria
El marco legal que regula el procedimiento de ejecución hipotecaria en España se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Esta ley es la columna vertebral del sistema legal español en materia de procedimientos judiciales siendo la encargada de establecer las normas y procedimientos que deben seguirse para llevar a cabo una ejecución hipotecaria,. Gracias a ella, tanto el prestamista como el prestatario cuenta con derechos y obligaciones claramente definidos.
En el contexto de la ejecución hipotecaria, el artículo 685 y siguientes de la LEC se centran específicamente en detallar el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, describiendo los pasos que deben seguir las partes involucradas. Para cualquier deudor involucrado en una ejecución hipotecaria es fundamental familiarizarse con estas disposiciones legales que la LEC proporciona. Este conocimiento no solo ayuda a prepararse mejor para cada fase del procedimiento, sino que también permite tomar decisiones informadas.
Ejecución Hipotecaria: Procedimiento y Fases
El procedimiento de ejecución hipotecaria puede durar entre 12 y 18 meses y se compone de hasta siete fases, primero extrajudiciales y luego judiciales, que deben cumplirse para que el prestamista pueda dar por vencido el préstamo impagado mediante el embargo o venta de la propiedad. A continuación, exploraremos cada una de estas fases de forma detallada.
1. Vencimiento anticipado
Para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria se debe activar primero el proceso de vencimiento anticipado. Esto ocurre cuando el prestatario incumple con el impago de las cuotas de su hipoteca, permitiendo a la entidad financiera declarar que la totalidad de la deuda pendiente es exigible de inmediato, en lugar de esperar a que el préstamo llegue a su término natural. Es decir, que el banco puede anular el contrato si no cumples con el pago de las cuotas.
El impago mínimo que activa el vencimiento anticipado varia en función en que parte del prestamos se ha producido y por ley solo se puede aplicar en los siguientes casos:
- Si ocurre durante la primera parte del préstamo, el vencimiento se activa si el deudor incumple el pago equivalente a 12 cuotas o un 3% del capital prestado.
- En el caso de darse los impagos durante la segunda parte del préstamo, el incumplimiento puede ser de hasta 15 cuotas o el equivalente al 7% del dinero prestado.
2. Requerimientos extrajudiciales
Antes de comenzar con el procedimiento judicial, las entidades financieras suelen intentar resolver el impago de manera amistosa a través de requerimientos extrajudiciales, donde se notifica al deudor a través de carta o burofax, sobre el inicio del proceso de ejecución y se le exige el cumplimiento del pago de las cuotas impagadas.
Durante esta fase, existe la posibilidad de establecer acuerdos o negociaciones entre ambas partes para evitar la ejecución hipotecaria. Estas pueden incluir la elaboración de un plan de pagos alternativo o de la reestructuración total de la deuda.
Los requerimientos extrajudiciales son un paso previo importante para encontrar soluciones consensuadas antes de continuar por la vía judicial.
3. Demanda de ejecución de hipoteca
Si los intentos extrajudiciales no resultan en una solución satisfactoria para ambas partes, el banco procederá a presentar una demanda de ejecución de hipoteca ante el juzgado de primera instancia de la localidad en la que se ubique el domicilio hipotecado.
Esta demanda debe ir acompañada de documentos clave, como el contrato de la hipoteca, el historial de pagos y el cálculo de la deuda pendiente. Además, la entidad financiera debe demostrar que se han seguido todos los pasos previos exigidos por la LEC y debe otorgar al tribunal una justificación válida para iniciar la ejecución hipotecaria.
Con toda esta información, el tribunal evaluara la legitimidad de la demanda y, si cumple con todos los requisitos legales, emitirá una cédula de requerimiento para proceder con la ejecución hipotecaria. Este documento incluye la demanda del banco y varios anexos como el contrato de préstamo y el saldo deudor.
El deudor cuenta con un plazo de 30 días hábiles para pagar la cantidad reclamada por el banco, estos incluyen: las cuotas impagadas, el importe restante de pago de la hipoteca, los intereses de demora que se hayan generado y las costas judiciales. Además, el juzgado ordena al Registrador de la Propiedad que certifique quién es el dueño del inmueble, qué derechos y cargas existen sobre él, y si la hipoteca sigue vigente
Después de recibir la demanda y los documentos, el deudor según el artículo 695 de la LEC tiene 10 días hábiles para oponerse al proceso de ejecución. Para oponerse, puede argumentar que ha pagado la hipoteca, que hay errores en el monto reclamado, que existe otra hipoteca sobre la propiedad, o incluso que hay cláusulas abusivas en el contrato.
Si el deudor no presenta ninguna objeción válida dentro de este plazo el proceso seguirá adelante, permitiendo al banco continuar con la ejecución hipotecaria.
4. Convocatoria y celebración de la subasta judicial
En caso de que el deudor no se haya opuesto a la demanda, el siguiente paso es la convocatoria y celebración de la subasta judicial. El juzgado anunciará la fecha y las condiciones de la subasta, donde la propiedad se venderá al mejor postor. La convocatoria se debe publicar en el Tablón de Anuncios del ayuntamiento, en el Registro de la Propiedad, los juzgados y el BOE.
Este proceso de subasta se realiza públicamente en el portal virtual de subastas del BOE y está abierto a cualquier interesado en comprar el inmueble. El valor de lanzamiento no puede ser inferior al 75% del valor de tasación.
La subasta judicial es una de las últimas oportunidades para que el prestatario salde su deuda antes de perder la propiedad. Si alguien realiza una puja, ganara la subasta el que ofrezca más dinero siempre y cuando sea superior al 70% del valor de lanzamiento. Si la propiedad no se vende en la primera subasta, el tribunal puede organizar subastas adicionales con precios reducidos.
5. Liquidación de intereses y tasación de costas
Después de la subasta, el tribunal procederá con la liquidación de intereses y tasación de costas. Esto implica el cálculo de todos los intereses acumulados y las costas legales.
El importe obtenido en la subasta se utilizará para cubrir la deuda hipotecaria pendiente, así como los intereses y las costas judiciales. Si hay un excedente, este se entregará al prestatario. Sin embargo, si la cantidad es insuficiente, el prestatario aún será responsable de la diferencia.
6. Lanzamiento o desahucio
El lanzamiento o desahucio es la última fase del procedimiento. En caso en el que el deudor o la familia de este no abandone de forma voluntaria la propiedad después de la subasta, el tribunal emitirá una orden de desahucio, autorizando a las autoridades a desalojar a los ocupantes y entregar la posesión de la propiedad al nuevo propietario.
El lanzamiento puede ser una experiencia muy difícil para el prestatario, por lo que es crucial buscar asesoramiento legal y explorar todas las opciones posibles antes de llegar a esta etapa.
Recomendaciones para evitar una ejecución hipotecaria
La mejor forma no incurrir en una ejecución hipotecaria es seguir las siguientes recomendaciones. Te contamos cuales pueden ayudarte a mantener tu propiedad:
- Comunicación con la entidad financiera: Si estás experimentando dificultades financieras, informa a tu prestamista lo antes posible. En ocasiones, pueden ofrecerte soluciones como la reestructuración de la deuda o la pausa de los pagos.
- Buscar asesoramiento legal: Siempre que puedas busca la ayuda de un abogado especializado en derecho hipotecario. En EG Servicios Jurídicos te ofrecemos estrategias y opciones para manejar tu deuda de manera efectiva.
- Estudiar otras opciones: Recomendamos explorar todas las opciones disponibles, como la venta de la propiedad o la búsqueda de ayuda a través de programas gubernamentales destinados a evitar ejecuciones hipotecarias.
- Disciplina financiera: Asegúrate de que tu presupuesto mensual sea realista y ajusta tus gastos para priorizar los pagos de la hipoteca.
- Familiarizarse con la LEC: Si estas en una situación financiera difícil, es recomendable conocer todas las leyes y normativas que protegen a los propietarios en situaciones de impago. Un conocimiento amplio de ley te permitirá tomar mejores decisiones.
Si necesitas asistencia jurídica en materia de ejecuciones hipotecarias, en EG Servicios Jurídicos estamos aquí para ayudarte a navegar estas complejas aguas y proteger tu hogar.
