En los últimos años, el tema de la reclamación de gastos hipotecarios ha tomado relevancia en el ámbito jurídico y financiero, despertando el interés de muchos consumidores que buscan recuperar cantidades pagadas en el proceso de constitución de sus hipotecas.
La cuestión de cuándo prescribe esta posibilidad de reclamar es crucial para entender nuestros derechos como consumidores. Este post se enfoca en aclarar dudas sobre un tema relevante en el derecho hipotecario como lo son la prescripción de la reclamación de los gastos hipotecarios, analizando aspectos legales y sentencias relevantes, como las del TJUE, que han marcado un antes y un después en este tema.
¿Qué son los Gastos Hipotecarios?
Los gastos hipotecarios se refieren a los costes asociados a la formalización de una hipoteca, que incluyen desde los gastos de notaría, gestoría, tasación, hasta los impuestos y registros pertinentes.
Tradicionalmente, estos gastos eran asumidos en su totalidad por el prestatario, pero recientes sentencias judiciales han abierto la puerta a la reclamación de estos importes por parte de los consumidores.
Tipos de gastos hipotecarios sujetos a reclamación
Cuando formalizas una hipoteca, te encuentras con una serie de gastos que son indispensables para completar el proceso. Muchos consumidores no son conscientes de que pueden reclamar ciertos gastos hipotecarios que, por ley, no deberían haber asumido en su totalidad. La legislación española y diversas sentencias han abierto la posibilidad de recuperar parte de estos gastos. Aquí te explicamos cuáles son estos gastos y bajo qué circunstancias pueden ser sujetos a reclamación.
Gastos de notaría
Estos gastos se generan por la escritura de la hipoteca y deben ser abonados por ambas partes, el banco y el cliente, de manera proporcional. La reclamación de gastos hipotecarios incluye la posibilidad de recuperar la parte correspondiente a las entidades financieras.
Gastos de registro
Se refieren a los costes asociados al registro de la propiedad. La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es un trámite obligatorio que también puede ser reclamado, ya que la jurisprudencia reciente determina que este gasto debe ser compartido.
Gastos de gestoría
Aunque la contratación de una gestoría puede ser opcional, en muchos casos, las entidades bancarias imponen su uso para facilitar el proceso. La parte del servicio que corresponde a la gestión de la hipoteca puede ser objeto de reclamación.
Gastos de tasación
Para conceder la hipoteca, el banco exige una tasación del inmueble. Aunque el cliente debe asumir este gasto, si se demuestra que la tasación fue inflada o no se ajustó a los precios de mercado, podría reclamarse.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este es uno de los gastos más significativos en la formalización de hipotecas. Tras varias idas y venidas en la jurisprudencia española, finalmente se ha establecido que el banco debe asumir este coste. Sin embargo, hay situaciones específicas en las que los consumidores podrían reclamar el AJD pagado.
Razones legales para la reclamación de gastos hipotecarios
Las reclamaciones de gastos hipotecarios se fundamentan en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha señalado en varias ocasiones la abusividad de cláusulas que imponen al consumidor todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario. Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reforzado esta posición, estableciendo criterios claros sobre la distribución de gastos entre la entidad financiera y el cliente.
Importancia del asesoramiento legal
En el complejo mundo de las reclamaciones hipotecarias, contar con un asesoramiento legal especializado es crucial. La legislación y jurisprudencia españolas en materia de derecho hipotecario y bancario son extensas y están en constante evolución, lo que puede hacer difícil para el consumidor promedio navegar por sus derechos sin una guía experta.
Desde la emblemática sentencia del Tribunal Supremo en 2015, que declaró la nulidad de las cláusulas que imponían todos los gastos de formalización de la hipoteca al consumidor, el panorama legal ha cambiado significativamente. Este fallo ha abierto la puerta a miles de reclamaciones por parte de los consumidores, quienes ahora pueden solicitar la devolución de gastos hipotecarios.
Sin embargo, interpretar correctamente estas sentencias y aplicarlas al caso concreto de cada cliente no es tarea sencilla. Cada reclamación es única y requiere un análisis detallado del contrato hipotecario, así como una comprensión profunda de las últimas modificaciones legislativas y sentencias relevantes.
Un abogado experto no solo te guiará a través del proceso de reclamación, optimizando tus posibilidades de éxito.
Plazo de prescripción de la reclamación de los gastos hipotecarios según el Tribunal Supremo
El plazo de prescripción de la reclamación de los gastos hipotecarios es un tema que ha generado mucha confusión. Sin embargo, es fundamental conocer los plazos para actuar de manera informada y oportuna.
Según el artículo 1.964 del Código Civil, el plazo general de prescripción de acciones personales que no tengan señalado otro plazo específico es de cinco años. Este plazo comenzó a contarse a partir de la entrada en vigor de la Ley 42/2015, el 7 de octubre de 2015, modificando el plazo anterior de 15 años para las acciones personales.
En términos prácticos, esto significa que si firmaste tu hipoteca antes del 7 de octubre de 2015, tenías hasta el 7 de octubre de 2020 para reclamar la devolución de tus gastos hipotecarios. Para las hipotecas firmadas después de esa fecha, el plazo es de cinco años desde la firma del préstamo.
¿Puedo reclamar gastos de hipoteca de hace 30 años?
La posibilidad de reclamar gastos hipotecarios de hace 30 años enfrenta limitaciones significativas, principalmente debido a los plazos de prescripción. La normativa y la jurisprudencia actual sugieren que, en general, el plazo para iniciar una reclamación no superaría los cinco años desde la fecha en que se pudo haber realizado la reclamación, lo cual se aplica tras la última reforma legal relevante.
¿Puedo reclamar gastos de hipoteca de hace 20 años?
Similar a lo anterior, reclamar gastos de una hipoteca de hace 20 años presenta desafíos por el tema de la prescripción. Aunque hay ciertas circunstancias y argumentos legales que podrían extender este plazo, es fundamental consultar con un profesional para evaluar cada caso específico.
Nueva sentencia del TJUE acerca del plazo prescripción de los gastos hipotecarios
El pasado enero, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha especificado el momento a partir del cual se debe iniciar el cálculo del tiempo límite para solicitar la devolución de los gastos de hipoteca. Esta decisión del TJUE cuestiona los criterios previamente establecidos por nuestro Tribunal Supremo, ofreciendo así una nueva oportunidad para que los consumidores puedan recuperar los pagos realizados de forma indebida.
Según el TJUE, el plazo para que los consumidores inicien la reclamación de los gastos pagados en su hipoteca comienza a contar desde el momento en que se enteran de que la cláusula incluida en su contrato hipotecario es considerada abusiva, y, por ende, identifican los derechos que tienen relacionados con dicha cláusula.
Además, el TJUE argumenta en contra de la idea de que el simple conocimiento de jurisprudencia sobre cláusulas abusivas sea suficiente para demostrar que el consumidor es consciente de la abusividad de su cláusula y de su derecho a impugnarla.
Esta aclaración impide a las entidades financieras usar el argumento de que el derecho a reclamar ha expirado por prescripción, incluso si el cliente no ha presentado ninguna queja previamente.
En EG Servicios Jurídicos consideramos que el tiempo para reclamar comienza a fluir desde el momento en que el cliente presenta una reclamación ante su entidad financiera, ya que es entonces cuando se demuestra que está informado sobre la posible abusividad de la cláusula y los derechos que tiene para actuar en consecuencia.
Os animamos a poneros en contacto con nosotros y reclamar vuestros derechos.
