Es habitual que se asuman los gastos vinculados a la formalización de un préstamo o crédito hipotecario sin saber que te ampara la ley en tu derecho de reclamarlos. Por esta razón, cada vez más personas están reclamando contra esta práctica abusiva, y gracias a las recientes sentencias del TJUE, las posibilidades de recuperar ese dinero son cada vez altas.
Sin embargo, para poder realizar esta reclamación es imprescindible disponer de toda la documentación necesaria, la cual, en algunas ocasiones, puede resultar difícil de obtener.
En este post, como abogados expertos en gastos hipotecarios, te mostramos la forma más sencilla de obtener las facturas de los gastos asociados a tu hipoteca y te ofrecemos orientación sobre qué hacer si no las tienes. Sabemos que, aunque el proceso pueda parecer complicado, recuperar estos documentos es esencial para asegurar el éxito en la reclamación de los gastos hipotecarios.
¿Qué gastos se pueden reclamar de la hipoteca?
Antes de conocer que documentación es necesaria presentar para reclamar los gastos asociados a una hipoteca, es importante saber que serie de gastos no correspondían pagar al cliente, y a si a la entidad bancaria, a la hora de firmar una hipoteca.
A continuación, detallamos cada uno de estos gastos susceptibles de reclamación:
- El gasto de notaria se corresponde a la redacción y validación de la documentación que formaliza el préstamo hipotecario. Según las sentencias del Tribunal Supremo, dado que ambas partes se benefician de la formalización de la hipoteca, este gasto debe ser compartido al 50% entre el banco y el consumidor.
- Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad también han sido objeto de debate. Este gasto debe ser asumido en su totalidad por la entidad bancaria, ya que el registro de la hipoteca se realiza en beneficio exclusivo del prestamista.
- Los gastos de gestoría son los horarios que recibe esta por la tramitación diversos documentos y liquidaciones durante el proceso de formalización de la hipoteca. Si esta ha sido elegida por la entidad bancaria y en función del criterio de la provincia en la que residas, la reclamación puede ser del 50% o del 100%.
- El gasto de la tasación de la hipoteca para la concesión de la hipoteca, también es susceptible de reclamación. Lo habitual es reclamar el 50% pero no existe una postura unánime.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es uno de los conceptos más controvertidos. Este impuesto grava la firma de los documentos notariales y es de competencia autonómica. En Aragón este tipo impositivo es del 1,5% sobre el valor del préstamo y a diferencia de otras comunidades, este debe ser asumido íntegramente por la entidad bancaria.
Desde 2015, el tribunal Supremo ha sentado las bases para iniciar la reclamación contra esta practica abusiva. No obstante, existen numerosas casuísticas que pueden darse durante el proceso por las cuales no todos los gastos puedan ser objeto de reclamación. En EG Servicios Jurídicos recomendamos contar con asesoramiento jurídico personalizado para gestionar este procedimiento de manera efectiva.
Documentación necesaria para iniciar una reclamación
Para garantizar el éxito en reclamación de los gastos hipotecarios, es imprescindible reunir toda la documentación pertinente. Si no se depone de las facturas, el proceso de reclamación puede complicarse.
Para solicitar formalmente la reclamación de los gastos hipotecarios
- Factura del notario.
- Factura del Registro de la Propiedad.
- Factura de la gestoría.
- Factura de la tasación.
- La escritura del préstamo hipotecario.
- Copia del DNI/NIE o pasaporte.
- Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en el supuesto de que sea reclamable.
Formas de obtener las facturas de los gastos hipotecarios
En el supuesto de haber extraviado o de no disponer las facturas originales con los gastos mencionados anteriormente, en este post te explicamos alternativas para recuperar esta documentación.
La documentación más importante de todas para iniciar la reclamación es la escritura del préstamo hipotecario, sin la cual el proceso es inviable. Es aconsejable leerla detenidamente y revisar la escritura con un abogado especializado, ya que en ella pueden figurar detalles relevantes, como los honorarios del notario. En caso de no disponer de la escritura, se puede solicitar en el Registro de la Propiedad o en la notaria donde se gestiono el proceso.
Si te falta alguna de las facturas necesarias para la reclamación, el primer paso es solicitar una copia en el banco. Si ellos fueron los encargados de gestionar los pagos, es posible que conserven copias de las facturas durante un tiempo. No obstante, las entidades bancarias no suelen colaborar y ponen todo tipo de trabas para no facilitar esta información, ya que son conscientes que tu intención es reclamar los gastos y ellos no están obligados a darte esa información.
Otra opción es dirigirte directamente a las entidades que emitieron las facturas. Si la gestión se realizo íntegramente a través de una gestoría, puedes solicitar las copias de las facturas allí.
En caso contrario, las facturas correspondientes a la notaría, el registro o la tasación las puedes solicitar cada una por separado a cada entidad, las cuales tienen la obligación de conservar las facturas por un mínimo de 4 años, aunque es probable que conserven la documentación durante muchos más años. Lo habitual, es que cobren una pequeña tarifa por la emisión de las facturas duplicadas.
Por último, si contaste con la asistencia legal de un abogado especializado en hipotecas durante el proceso de firma, es posible que él conserve copias de toda la documentación relevante.
¿Puedo reclamar los gastos hipotecarios si no tengo las facturas?
Si no puedes conseguir las facturas de los gastos hipotecarios, la reclamación se complica mucho, pero no es del todo imposible.
La alternativa más viable es presentar una reclamación en la entidad bancaria utilizando documentos que demuestren los pagos realizados. En función de calidad de los datos presentado unido a la voluntad del banco, este podría aceptar una estimación de los gastos. En estas situaciones, es imprescindible con la asistencia legal de un abogado.
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
El plazo para reclamar los gastos hipotecarios no es indefinido y está sujeto a un límite temporal que depende de la jurisprudencia y la normativa española vigente. En general, la ley establece un plazo de cinco años para presentar la reclamación, contados a partir de la fecha en que el Tribunal Supremo dictó la primera sentencia que reconocía este derecho a los consumidores, en diciembre de 2015. Es importante actuar con celeridad y no dejar que el tiempo limite tus derechos.
Sin embargo, si no reclamaste en ese periodo, aún podría haber opciones dependiendo de circunstancias específicas, como la fecha de constitución de la hipoteca o nuevas interpretaciones judiciales.